«El hecho de ser integrante de un Condominio provoca que los propietarios pasen a ser titulares de derechos y a su vez deban asumir obligaciones»
Los edificios y condominios se encuentran sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conocido también como propiedad horizontal, regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento, cuyo Texto Único Ordenado (TUO) es el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda.
La última norma que regula las propiedades horizontales, condominios y otros inmuebles de propiedad común en Perú es el Decreto Legislativo N° 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal, publicado el 28 de mayo de 2023, aún no ha entrado en vigencia, ya que se encuentra en la etapa de elaboración de su reglamento.
Es importante precisar que el TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 no se deroga de forma expresa por el Decreto Legislativo N° 1568. Sin embargo, algunas de sus disposiciones podrían quedar sin efecto en la medida que sean incompatibles con las normas contenidas en el nuevo decreto legislativo.
Así, en las edificaciones residenciales existen secciones o unidades inmobiliarias de dominio exclusivo y de dominio común.
Las primeras secciones, de dominio exclusivo, que incluyen a los departamentos, estacionamientos y depósitos, pertenecen a distintos propietarios que ejercen sus derechos sin requerir consentimiento de la Junta de Propietarios. Sin embargo, deben cumplir lo previsto en el reglamento interno, que es la norma principal y reguladora de la convivencia y las formalidades para tomar acuerdos, así como de la gestión de los bienes y servicios comunes.
Los bienes, zonas o secciones comunes (terreno o predio matriz, fachada, ascensores, estacionamientos comunes, sala de uso múltiple, gimnasio, etcétera) se detallan específicamente en el reglamento interno.
El reglamento interno inscrito en los Registros Públicos establece el uso de las zonas comunes, pero en determinadas oportunidades el documento es poco detallado y la Junta de Propietarios se reúne y toma acuerdos.
Los acuerdos, los ejecuta la Junta Directiva o la Empresa de Administración del Condominio o el Administrador.
“El uso de una zona común se establece en el reglamento interno y se debe cumplir. Sin embargo, la junta de propietarios, como principal órgano de gestión de las zonas comunes, es la que debe establecer la prioridad o reglas de uso de las zonas comunes y lo puede hacer directamente o por intermedio del administrador.
Si se requiere aprobar un cambio de criterio, que sea compatible con lo previsto en el reglamento interno, la junta de propietarios se reúne en asamblea extraordinaria y adopta el acuerdo.
“Para la gestión y mantenimiento de los bienes y servicios comunes intervienen todos los propietarios que conforman la junta, representados por la directiva o su presidente, mediante el pago de su cuota ordinaria o extraordinaria de mantenimiento”. Esta cuota se establece según el criterio establecido en el reglamento interno.
